Actueel

De medewerkers van Vos & De Lange Advocaten blijven dagelijks op de hoogte van relevante ontwikkelingen binnen de verschillende rechtsgebieden. Met enige regelmaat worden artikelen en/of wetenswaardigheden op deze pagina geplaatst die interessant zijn voor de ondernemer.
 
Insolventiebepaling rechtsgeldig inroepbaar jegens huurder en garant
 

 

De verhuurder heeft op grond van de huurovereenkomst en niet zelden op basis van de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden de mogelijkheid de huurovereenkomst op te zeggen indien de huurder in staat van faillissement wordt verklaard.

Voorts biedt de zogenaamde insolventiebepaling (veelal opgenomen in de algemene voorwaarden, zoals bijvoorbeeld diverse ROZ-modellen) de verhuurder de mogelijkheid alle schade en kosten te verhalen op de huurder in verband met de tussentijdse beëindiging. Onder van deze schade kunnen onder andere de resterende huurtermijnen vallen.

Het is niet ongebruikelijk dat een derde partij, bijvoorbeeld de bestuurder(s) van de huurder, zich garant stelt/stellen voor de nakoming van de verplichtingen van huurder uit de huurovereenkomst.

Bij faillissement van de huurder heeft de curator op grond van artikel 39 van de Faillissementswet (Fw) de mogelijkheid de huurovereenkomst met inachtneming van een opzegtermijn, waarbij de maximaal in acht te nemen termijn drie maanden bedraagt, op te zeggen. De huurprijs is vanaf de dag van de faillietverklaring een boedelschuld.

Verhuurders hebben in geval van faillissement van de huurder diverse keren getracht bij de curator aanspraak te maken op de huurtermijnen die bij een normale uitvoering van de huurovereenkomst zouden ontvangen. De Hoge Raad heeft onder meer in het arrest Aukema q.q./Uni-Invest (noot 1) geoordeeld dat de opzegging door de curator op grond van artikel 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst is, die niet leidt tot een schadevergoedingsplicht wegens gemis aan huur, ook niet als dit in de huurovereenkomst is vastgelegd. De Hoge Raad heeft overwogen dat als algemeen uitgangspunt heeft te gelden dat het faillissement op zichzelf niet van invloed is op bestaande wederkerige overeenkomsten van de schuldenaar. Op grond van artikel 39 Fw is, kort gezegd, tussentijdse beëindiging van een huurovereenkomst op een termijn van ten hoogste drie maanden (tenzij de huur over een langere periode is vooruitbetaald) mogelijk, maar over die periode vormt de huurprijs een boedelschuld. Deze regeling berust op een afweging van enerzijds het belang van de boedel ter voorkoming van het oplopen van boedelschulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Bij de beëindiging op de voet van artikel 39 Fw, waaraan voor de verhuurder in het kader van zojuist bedoelde afweging van belangen het voordeel is verbonden dat de huurschuld vanaf de faillissementsdatum boedelschuld is, heeft de wetgever ‘niet de minste reden’ gezien aan de verhuurder ‘ook nog een recht op schadevergoeding te geven.’ Uit voornoemd arrest volgt dat een vordering van een verhuurder op grond van een insolventiebepaling niet met succes bij de curator kan worden ingediend.

Het was de vraag, nu de Hoge Raad heeft geoordeeld dat de insolventiebepaling niet tegen de curator kon worden ingeroepen, of deze nog wel gelding zal hebben jegens de failliete huurder en - interessanter nog - tegen de eventuele garant. Immers, indien de curator van de failliete huurder niet gehouden is om een schadevergoeding te betalen, kan de lijn worden doorgetrokken, zodat de insolventiebepaling ook niet kan worden ingeroepen tegen de gefailleerde en de garant. Dit was ook het oordeel van het Gerechtshof Amsterdam (noot 2) in de zaak X/Romania Beheer B.V. Kort gezegd heeft het Gerechtshof overwogen dat  beëindiging van de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw een regelmatige wijze van beëindiging is die, zoals de Hoge Raad in de zaak Aukema qq/Uni-Invest heeft geoordeeld, niet tot schadevergoeding verplicht. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde dan ook dat deze verplichting tot schadevergoeding niet kan worden aangenomen jegens de failliete huurder en garant.

De Hoge Raad deelt deze conclusie van het Gerechtshof Amsterdam niet en heeft beslist dat het arrest Aukema/Uni-Invest beperkt moet worden uitgelegd, in die zin dat de insolventiebepaling bij een opzegging van de huurovereenkomst middels artikel 39 Fw alleen geen effect sorteert jegens de boedel (noot 3).

De Hoge Raad overweegt met betrekking tot het inroepen van de insolventiebepaling jegens degene die zich garant heeft gesteld als volgt:  Indien, zoals in deze zaak, een derde de nakoming van die vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw dus geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen.

Met andere woorden: de insolventiebepaling sorteert weliswaar geen effect jegens de curator maar kan mogelijk wel tegen de failliete huurder en de eventuele garant rechtsgeldig worden ingeroepen.

Gelet op het vorenstaande is het als verhuurder aan te raden in de huurovereenkomst een insolventiebepaling, indien mogelijk gecombineerd met een garantiebepaling in de huurovereenkomst  op te nemen.

noot 1: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2011:BO3534

noot 2: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHAMS:2011:BV0061

noot 3: http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:HR:2013:1244

 

(december 2013)

 

 
Overige artikelen:
 
 

 

- Nieuwe consumentenregels per 13

  juni 2014

- Vakantiedagen voor erfgenamen  

  (vervolg)

- Voorschotnota's energie

- Recht op vrije advocaatkeuze bij

  rechtsbijstandverzekering

- Taak rechter bevorderen  

  omgangsregeling

 

Archief